Możliwy jest zwrot wywłaszczonej nieruchomości, jednak, jedynie w przypadkach szczegółowo określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Konstytucja RP wprowadza zasadę ochrony własności, jednakże, nie jest ona bezwzględna. Istnieją pewne regulacje, które osłabiają powyższą zasadę. Jedną z nich jest przewidziana ustawą o gospodarce nieruchomościami istytucja wywłaszczenia nieruchomości.

Wywłaszczenie stanowi instrument w rękach państwa, który pozwala mu na pozyskanie pewnych praw – w szczególności praw własności nieruchomości, przysługujących innemu podmiotowi. Powinno być środkiem ostatecznym, stosowanym wbrew interesowi jednostki, ale dla dobra ogółu i szeroko pojętego interesu publicznego. Stosowane może być jedynie wtedy, gdy dana nieruchomość nie może być nabyta w drodze umowy.

Nie zawsze jednak fakt, że organ administracji publicznej odebrał nam nieruchomość musi oznaczać, że nie można już jej odzyskać.

Dokonując wywłaszczenia, organ musiał wskazać, na jaki cel zostaje ona wywłaszczona. Jeżeli dana nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, przysługuje możliwość żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Zgodnie z art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, taka nieruchomość jest zbędna jeżeli

pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu, albo

pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Okres ten należy liczyć od dnia, w którym decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna.

W przypadku, jeżeli nie doszło do zrealizowania celu wywłaszczenia w powyższych terminach, mamy do czynienia z tak zwanym zaniechaniem inwestycyjnym. Dla wywłaszczonego nie ma najmniejszego znaczenia powód, z jakiego doszło do takiej sytuacji.

Nie zawsze w przypadku zaniechania inwestycyjnego, możliwy będzie zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Mówi o tym art. 229 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim, roszczenie o zwrot nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie aktu prawnego (tj. przed dniem 1 stycznia 1998 r.) nieruchomość ta została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Przepis ten wygasił więc roszczenia o zwrot w odniesieniu do nieruchomości sprzedanych. W takim przypadku można jedynie dochodzić od gminy lub Skarbu Państwa naprawienia na zasadach ogólnych szkody. Orzecznictwo wypracowało również stanowisko, że nie jest możliwy zwrot nieruchomości, jeżeli została wykorzystana pod drogę publiczną.

Wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości mogą złożyć tak wywłaszczeni, jak i ich spadkobiercy.

W przypadku, jeżeli organ chce zmienić cel, na który została wywłaszczona nieruchomość, musi on powiadomić o tym każdego byłego współwłaściciela nieruchomości. W takiej sytuacji były właściciel również może wnosić o zwrot nieruchomości wywłaszczonej, jednakże, obowiązuje go termin 3 miesięcy od dnia zawiadomienia go o tym fakcie. Zmiana przeznaczenia nieruchomości bez poinformowania o tym byłych właścicieli jest bezwględnie nieważna.

Przy odzyskaniu nieruchomości poprzedni właściciel albo jego spadkobiercy zobowiązani są zwrócić zwaloryzowane odszkodowanie, jakie otrzymali w związku z wywłaszczeniem. Jeśli zaś wywłaszczenia dokonano przed dniem 5 grudnia 1990 r., zwaloryzowane odszkodowanie podlegające zwrotowi nie może być większe niż 50% aktualnej wartości nieruchomości. Jeżeli zaś po wywłaszczeniu na nieruchomości zostały podjęte jakiekolwiek działania, które pomniejszyły lub powiększyły wartość nieruchomości, będzie to miało wpływ na kwotę zwracanego odszkodowania. Ulegnie ona odpowiedniemu zmniejszeniu lub zwiększeniu. Jeżeli  były właściciel uzyskał w ramach odszkodowania inną nieruchomość, musi on zwrócić taką działkę. Niezwykle pomocna dla wnioskodawcy może okazać się sposobność rozłożenia należności na raty. Następuje to na wniosek poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy. Rozłożenie spłaty na raty może nastąpić maksymalnie na 10 lat.

Nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu.

Z wnioskiem o zwrot nieruchomości występuje się do starosty, który zawiadamia o tym właściwy organ. On też właściwy jest do orzekania, w drodze decyzji, o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu. O wszystkich tych kwestiach rozstrzyga się w jednym postępowaniu. Starosta nie może, na przykład, najpierw wydać decyzji o zwrocie nieruchomości, a innym postępowaniem dokonać innych rozliczeń, dotyczących zwrotu nieruchomości zamiennej lub rozłożenia zapłaty na raty.